חוק המקרקעין – מה חשוב לדעת והאם הוא לטובתכם?

ידע הוא כוח כמעט בכל דבר. אך ידע בחוקים הוא בהחלט כוח שיכול לשחק לטובתכם ברבדים רבים. חוק המקרקעין הוא אחד מהחוקים החשובים ביותר שיש לדעת, בעיקר אם אתם מתעסקים בכל מה שקשור למכירה של דירה, נכסים ובכלל לתחום המקרקעין. מה חשוב לדעת עליו? האם הוא לטובתנו? 

חוק המקרקעין

חוק המקרקעין או בשמו השני חוק התכנון והבנייה. בחוק זה מדובר על קרקע, שכל הבנוי ונטוע אליה וכל מה שמחובר אליה אלה הוא חיבור קבוע. בעלות במקרקעין היא למעשה הזכות להחזיק במקרקעין. מטרתו העיקרית של חוק המקרקעין הוא הסדרה של ענייני משפא אזרחי בכל מה שקשור למקרקעין.

חוק זה אושר ב-1969. הטיוטה הראשונה גובשה על ידי ועדה בראשות השופט משה לנדוי. הועדה עצמה כללה מומחים שמגיעים מתחום דיני המקרקעין. נכון לתחילת 2021, החוק תוקן 34 פעמים.

עסקאות נוגדות – תלוי באיזה צד במטבע אתה

לפי סעיף 9 בחוק, עסקאות נוגדות, נקבע כי במקרה של עסקאות סותרות, תהיה זכות של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אלא אם בעל העסקה השנייה עומד בתנאים הבאים: מתן תמורה ורישום בפנקסי המקרקעין בתום לב ותום לב.

התייחסות לעסקאות אלה נוגדות, עולה מהעובדה כי עסקאות מקרקעין הן מורכבות ויקרות ויש מקרים של שיש תקופת זמן סיכום החוזה לבין השלמת העסקה בפועל.

חוק זה מתייחס בשלב זה, אל הצד בעסקה שקיבל עליו את ההתחייבות על הנכס, כלומר רוכש הנכס. הוא יהיה בעל התחייבות לביצוע עסקה, אך לעיתים בעלים יבצע בנכס עסקה כפולה, כמו מכירה נוספת של אותו הנכס.

הערת אזהרה

סעיף 126 לחוק המקרקעין מגדיר את תנאי הערה אותה רושם על הנכס הצד שחתם על הסכם רכישה לנכס. למעשה מדובר בהליך של רישום קצר ופשוט יחסית מרישום של בעלות.

זה הוא אמצעי שמהווה יצירה של ערבות לבעלות לנכס במקרה בו המוכר מוכר את הנכס לצד שלישי. כל עוד הערת האזהרה רשומה על שום הקונה בטאבו, הוא יזכה בו, זאת מכיוון שההתייחסות שלו לנכס מתועדת בטאבו.

חכירה לדורות

חוק המקרקעין מסדיר את הזכויות של המחכיר בדירה במוחכרת בחכירה לדורות. זאת אשר מחזיר בזכות הצבעה לתקון בית משותף עומד בהתחייבות מול החוק. כמו למשל בעל הדירה במקרים שיש סכסוך בין בעלי דירות, קבלה של זכות קדימה בכל אשר קשור להעברת בעלות וגם תוצאות של הערת אזהרה.

לסיכום

חוק מקרקעין הוא אחד מהחוקים החשובים ביותר. מדובר על חוק בסיס בספר החוקים של ישראל ומהווה נדבך עיקרי מאוד בניהול ותפעול של כל ענף הנדל״ן והדיור. חוק המקרקעין כולל הגדרות והתייחסות להיבטים רבים שקשורים אל תחום הבנייה, דרישות רישום, שיתוף במקרקעין ושותפות במקרקעין, בתים משותפים, הערת אזהרה, חכירה לדורות והיבטים רבים ונוספים. חשוב להכיר את החוק הזה, בעיקר אם אתם חיים בעולמות הנדל״ן.